Chciałbym Wam opowiedzieć o kilku elementach/kosztach kredytu hipotecznego, o których rzadko myśli się, a często się za nie sowicie płaci. Praktycznie każdy, kto planował jakikolwiek kredyt, słyszał o oprocentowaniu i odsetkach, ale może nie każdy wie, dlaczego trzeba płacić za wycenę, czy co to jest ubezpieczenie pomostowe. W związku z tym chciałbym Wam stosunkowo „ludzkim” językiem wyjaśnić kilka pojęć.

  • Wycena bankowa/operat szacunkowy – pod tymi dwiema nazwami kryje się ocena i wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. W ten sposób bank sprawdza stan prawny nieruchomości, czyli czy nieruchomość nie ma żadnych wad prawnych i czy może być zabezpieczeniem kredytu dla banku. Dodatkowo rzeczoznawca szacuje aktualną, realną wartość nieruchomości i w ten sposób sprawdza, czy cena nieruchomości nie jest zawyżona. Koszt takiej wyceny zaczyna się od 137zł do nawet 900zł w przypadku domów (średni koszt wyceny mieszkania to ok. 500zł). Jest to opłata jednorazowa i w zależności od banku płacimy ją na różnych etapach starania się o kredyt. W niektórych przypadkach trzeba zapłacić za wycenę już składając wnioski kredytowe, czasem po decyzji wstępnej, a jeszcze w innych bankach, dopiero jak będziemy podpisywać umowę kredytową. Część banków akceptuje własne operaty szacunkowe klientów, tzn. że na własną rękę znajdujemy rzeczoznawcę majątkowego, on robi taki operat i przekazujemy go do banku. W takim przypadku mamy większą kontrolę nad wyceną i możemy się dowiedzieć jaka jest rynkowa wartość kupowanej nieruchomości, nawet zanim złożymy wnioski kredytowe. Co ważne, w przypadku współpracy ze mną, mam uprawnienia do skopiowania wyceny, poświadczenia jej za zgodność z oryginałem i wysłania do kilku banków. W ten sposób nie powiela się opłaty przy składaniu wniosków do kilku banków i jest to spora oszczędność.
  • Ubezpieczenie od utraty pracy – jak sama nazwa wskazuje jest to ubezpieczenie i banki stosują ten produkt jako zamiennik prowizji (Pekao S.A. i PKO BP). Szczerze mówiąc nie jestem zwolennikiem tego konkretnie ubezpieczenia, ponieważ jego koszt przewyższa często potencjalne korzyści, ale jak ja to tłumaczę swoim klientom, jest to ładnie nazwana prowizja bankowa. Najczęściej takie ubezpieczenia obowiązują przez okres 4 lat i po tym czasie nie trzeba ich przedłużać i za nie płacić. Banki wolą stosować takie ubezpieczenie niż prowizję, bo zdecydowana większość składki ubezpieczeniowej to ich wynagrodzenie za sprzedaż takiego produktu. Ponadto standardowa prowizja bankowa jest proporcjonalnie zwrotna w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu, a ubezpieczenie, po jego wygaśnięciu np. po 4 latach już nie. Niektóre banki stosują takie ubezpieczenie z miesięczną składką i w zamian obniżają marżę, ale tak jak wspominałem, koszty przewyższają najczęściej oszczędności z obniżki oprocentowania.
  • Ubezpieczenie pomostowe – czyli ubezpieczenie do momentu uprawomocnienia się wpisu do księgi wieczystej. Z tej opłaty zrezygnowała już większość banków, po tym jak wszedł przepis, że banki mają ją zwracać klientom. Ubezpieczenie to polega na tym, że bank się zabezpiecza na wypadek, gdybyście przestali spłacać swój kredyt przed wpisem banku do księgi wieczystej nieruchomości, bo bank nie ma wtedy zabezpieczenia kredytu. Kosztem takiego ubezpieczenia obarcza Was i jest/było to stosowane jako opłata miesięczna w formie podwyższenia oprocentowania. Szczerze mówiąc, to przez 14 lat mojej pracy w finansach nie kojarzę żadnej sytuacji, żeby bank rzeczywiście skorzystał z wypłaty tego ubezpieczenia, ale na pewno świetnie na nim zarabiał, bo tak jak w przypadku ubezpieczenia od utraty pracy, większość składki lądowała w kieszeni kredytodawcy. Dla wszystkich umów podpisanych po 17 września 2022 roku, banki muszą zwracać pobraną opłatę, stąd też decyzja o rezygnacji ze stosowania ubezpieczenia pomostowego przez większość banków. 
  • Opłata za wcześniejszą spłatę/nadpłatę kredytu – jak już wspominałem w swoich wcześniejszych tekstach, nie należy się przyzwyczajać do swojego kredytu hipotecznego, nawet jak zaciągnęliśmy go na 30lat! Kredyt w każdej chwili możemy wcześniej spłacić, lub nadpłacić jego część. Ewentualnie sprzedajemy nieruchomość i wraz z nią także pozbywamy się kredytu hipotecznego. Na szczęście ustawodawca uregulował opłatę za wcześniejszą spłatę i banki nie mogą pobierać jej dłużej niż przez 3 lata od momentu podpisania umowy i nie może ona wynosić więcej niż 3%. Przykładowo, jeżeli bank stosuje taką opłatę i chcielibyście po roku nadpłacić 50 000zł Waszego kredytu hipotecznego, to będzie Was to dodatkowo kosztowało 1 500zł. Nie ukrywam, że często wybieram dla swoich klientów banki, które tej opłaty nie mają od samego początku, szczególnie jeżeli słyszę, że chcą ten kredyt nadpłacać lub wiem, że niedługo będziemy przenosić hipotekę do innego banku. Jednakże ustawa daje gwarancję, że częściowe nadpłaty będą bezpłatne tylko i wyłącznie w przypadku zmniejszania raty kredytu w wyniku częściowej spłaty. Gdybyście chcieli jednak skrócić okres kredytowania, to część banków wymaga aneksu do umowy, który może być płatny, dlatego na to też zawsze zwracam uwagę moim klientom, dlaczego wybieramy takie a nie inne banki. 

Dajcie znać w komentarzach, czy miałbym którejś opłacie poświęcić cały artykuł i wytłumaczyć ją dokładniej.