Od listopada 2012 zaczął się okres spadków stóp procentowych, który trwał do marca 2015 i od tego czasu utrzymują się na bardzo niskim poziomie. Z tego powodu wielu inwestorów wycofało swoje środki z lokat i zainwestowało w nieruchomości.
Czy warto inwestować w nieruchomości?
Inwestycje w nieruchomości nie bez powodu cieszą się dużym zainteresowaniem. Po pierwsze rentowność wynajmu w dużych miastach przekracza 6%, gdzie średnie oprocentowanie lokat nie przekracza 2% w skali roku. Po drugie nasze mieszkania zyskują na wartości w czasie. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania 35-40 m2 w Poznaniu na koniec 2015 roku wynosiła 5550 zł, a po 3 latach za metr kwadratowy lokalu w tym samym metrażu należało zapłacić ponad 1000 zł więcej, co daje prawie 20% zysku na samej wartości.
Poniżej chciałbym Wam przybliżyć jak można z sukcesem zainwestować w kilka mieszkań gdy środków mamy tylko na jedno.
Skoro już wiemy, że warto inwestować w nieruchomości i ich najem, zastanówmy się jak zrobić to w sposób maksymalnie efektywny. Wszystkie wyliczenia i symulacje oparłem na Poznaniu, dlatego w zależności od miasta wyniki mogą się nieco różnić.
Case Study – zakup mieszkania
Załóżmy, że dysponujemy kwotą 250 000 zł i chcielibyśmy zainwestować to w kupno mieszkania, które chcielibyśmy następnie wynajmować. Za taką kwotę możemy sobie pozwolić na sporą kawalerkę lub niewielkie dwupokojowe mieszkanie w niezłym standardzie.
Teraz załóżmy, że kupując mieszkanie 250 000 zł zarabiamy na nim 1300 zł miesięcznie. Jest to kwota, która trafia do naszej kieszeni, oczywiście najemca musi jeszcze płacić czynsz i media.
1300 zł razy 12 miesięcy daje nam to roczny zysk brutto 15 600 zł czy ok. 6,24% w skali roku od zainwestowanej kwoty 250 000 zł.
Odwróćmy trochę sytuację i pomyślmy co by się wydarzyło gdybyśmy zamiast wydawać 250 000 zł wydali tylko 50 000 zł, a na resztę kwoty wzięli kredyt hipoteczny.
Rata takiego kredytu na 30 lat wynosi ok 880 zł. Zakładając niezmieniony dochód z wynajmu 1300 zł to okazuje się, że po odjęciu raty kredytu zostaje dla nas 420 zł, co daje roczny zysk w wysokości 5280 zł, czyli ok. 10,5% w skali roku do zainwestowanych środków,
Wykorzystując ten mechanizm i posiadając 250 000 zł wolnych środków, możemy kupić aż 5 mieszkań, zamiast 1 i osiągnąć roczne wpływy na poziomie 25 200 zł (420 zł*12m-cy*5mieszkań)!
Pochylmy się teraz przez chwilę co by się wydarzyło gdybyśmy chcieli sprzedać nasze nieruchomości np. po 5 latach. Załóżmy, że w tym czasie nie podnosiliśmy czynszu, a nasze mieszkanie zyskało 10% na wartości.
Case Study – sprzedaż mieszkania
W pierwszym przypadku jest prosto. Sprzedajemy nasze mieszkanie za 275 000 zł, co daje 25 000 zł zysku oraz przez 5 lat najmu zarobiliśmy w sumie 71 370 zł (po opodatkowaniu), w sumie 96 370 zł. Niezły wynik prawda?
W drugim przypadku również sprzedajemy każde z mieszkań po 275 000 zł, ale musimy odjąć kapitał kredytu do spłaty, czyli po 5 latach ok 179 000 zł i 50 000 zł zainwestowanego wkładu własnego, co daje 46 000 zł zysku na każdym z mieszkań. Dodając czysty dochód z najmu (po odliczeniu raty kredytu i podatku) za 5 lat, który wynosi 18 570 zł, to mamy sumę 64 570 zł za tylko jedno mieszkanie! Czyli przy 5 mieszkaniach daje nam to aż 322 850 zł zysku.
Oczywiście cała inwestycja wiąże się też z ryzykiem, a najpoważniejszym z nich jest ryzyko wzrostu stóp procentowych, co może się przełożyć na wzrost raty i spadek naszej rentowności z najmu. Ponadto trzeba mieć zdolność kredytową na wzięcie kilku kredytów hipotecznych.
Jeżeli chcesz się dowiedzieć jak kupić do 7 mieszkań na kredyt hipoteczny i chciałbyś się dowiedzieć więcej na temat zysku z najmu kredytowanego mieszkania lub sprawdzić swoją zdolność kredytową to zapraszam do kontaktu.
